Aluguel ou Financiamento: o que vale mais a pena?
Compare o patrimônio final de financiar um imóvel com o de alugar e investir a diferença entre a parcela e o aluguel.
Sobre o imóvel
Se alugasse e investisse
Alugar e investir sai à frente em
R$ 268.790
Comprar um imóvel financiado e alugar um imóvel enquanto investe a diferença são dois caminhos financeiros diferentes para o mesmo objetivo: acumular patrimônio ao longo do tempo. Esta calculadora projeta os dois cenários lado a lado, para além do debate emocional de "alugar é jogar dinheiro fora".
Como o cálculo funciona
- Cenário financiar: a partir do valor do imóvel, entrada, taxa de juros e prazo, calculamos a parcela mensal pela Tabela Price (mesma lógica da calculadora de financiamento de imóvel). O patrimônio final desse cenário é o valor do imóvel projetado com a taxa de valorização anual informada, assumindo que o financiamento é quitado até o fim do prazo.
- Cenário alugar e investir: a entrada que seria dada na compra fica investida desde o início, rendendo a taxa de investimento informada. Todo mês em que a parcela do financiamento seria maior que o aluguel, a diferença também é investida — usando a mesma lógica de juros compostos da calculadora de juros compostos.
- Comparação: no fim do prazo, comparamos o patrimônio acumulado dos dois cenários. Se o aluguel for maior que a parcela em algum momento, o cenário de alugar simplesmente não investe nada extra naquele mês (só a entrada inicial continua rendendo).
O que essa simulação não inclui
Não modela custos de manter a propriedade (IPTU, condomínio, manutenção, seguro) nem custos de transação da compra (ITBI, registro em cartório, corretagem) — ambos, na prática, tendem a favorecer o cenário de alugar em relação ao que esta simulação mostra. Também não considera liquidez: vender um imóvel é mais lento e caro do que resgatar um investimento, o que tem valor próprio independente do resultado financeiro puro.
Os resultados são uma projeção baseada nas taxas informadas, não uma garantia — valorização de imóvel e rendimento de investimento variam com o tempo e não seguem uma taxa constante na vida real.
Perguntas frequentes
Essa simulação considera IPTU, condomínio e manutenção do imóvel?
Não. A simulação compara apenas o valor final projetado do imóvel financiado com o patrimônio acumulado investindo a entrada e a diferença mensal entre parcela e aluguel. Custos de manter o imóvel (IPTU, condomínio, manutenção, seguro) não entram na conta — na prática, eles reduzem um pouco a vantagem de comprar.
E os custos de comprar, como ITBI, registro e corretagem?
Também não entram nesta simulação. Esses custos de transação (geralmente de 3% a 8% do valor do imóvel, somando ITBI, cartório e corretagem quando houver) reduzem o patrimônio inicial de quem compra e favorecem, na prática, o cenário de alugar — principalmente em prazos curtos.
Qual taxa de valorização do imóvel devo usar?
Não existe um número universal — imóveis não valorizam de forma garantida nem uniforme, e variam muito por região e tipo de imóvel. Uma prática comum é simular mais de um cenário (por exemplo, 2%, 4% e 6% ao ano) para ver o quanto o resultado depende dessa suposição, em vez de confiar em um único número.
Por que o cenário de alugar só investe a diferença entre parcela e aluguel?
Porque essa é a comparação justa: quem financia compromete a parcela inteira todo mês, e quem aluga só compromete o valor do aluguel. Se o aluguel for menor que a parcela, sobra dinheiro todo mês para quem aluga — e é esse valor extra, junto com a entrada que não foi usada para comprar, que entra investido no cálculo.